{"id":3648,"date":"2021-08-24T11:26:19","date_gmt":"2021-08-24T09:26:19","guid":{"rendered":"http:\/\/elblogdejoseblasfernandez.com\/?p=3648"},"modified":"2021-08-24T11:26:22","modified_gmt":"2021-08-24T09:26:22","slug":"prohibicion-de-nuevos-hoteles-y-apartamentos-turisticos-en-cadiz","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/elblogdejoseblasfernandez.com\/?p=3648","title":{"rendered":"PROHIBICI\u00d3N DE NUEVOS HOTELES Y APARTAMENTOS TUR\u00cdSTICOS EN C\u00c1DIZ"},"content":{"rendered":"\n<p>Comparto con todos vosotros un interesante\u00a0art\u00edculo del Arquitecto D. Gumersindo Fern\u00e1ndez Reyes<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-embed-wordpress wp-block-embed is-type-wp-embed is-provider-blog-gumersindo-fernandez-arquitectos\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<blockquote class=\"wp-embedded-content\" data-secret=\"1N69jW6wRu\"><a href=\"https:\/\/gumersindofernandez.com\/blog\/2021\/08\/20\/prohibicion-de-nuevos-hoteles-y-apartamentos-turisticos-en-cadiz\/\">PROHIBICI\u00d3N DE NUEVOS HOTELES Y APARTAMENTOS TUR\u00cdSTICOS EN C\u00c1DIZ.<\/a><\/blockquote><iframe class=\"wp-embedded-content\" sandbox=\"allow-scripts\" security=\"restricted\" style=\"position: absolute; clip: rect(1px, 1px, 1px, 1px);\" title=\"\u00abPROHIBICI\u00d3N DE NUEVOS HOTELES Y APARTAMENTOS TUR\u00cdSTICOS EN C\u00c1DIZ.\u00bb \u2014 Blog Gumersindo Fern\u00e1ndez Arquitectos\" src=\"https:\/\/gumersindofernandez.com\/blog\/2021\/08\/20\/prohibicion-de-nuevos-hoteles-y-apartamentos-turisticos-en-cadiz\/embed\/#?secret=alPOlutWsG#?secret=1N69jW6wRu\" data-secret=\"1N69jW6wRu\" width=\"600\" height=\"338\" frameborder=\"0\" marginwidth=\"0\" marginheight=\"0\" scrolling=\"no\"><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n\n\n<p>\u00abEl Ayuntamiento de C\u00e1diz ha abierto un plazo para recabar opiniones sobre la Modificaci\u00f3n del Plan General de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica para la regulaci\u00f3n de la transformaci\u00f3n del uso residencial en uso de hospedaje. El partido pol\u00edtico que gobierna la ciudad es Adelante C\u00e1diz, formado por una coalici\u00f3n de partidos y activistas de izquierda, que tienen al frente como Alcalde al popular Jos\u00e9 M.\u00aa Gonz\u00e1lez, alias \u201cKichi\u201d. En este art\u00edculo transcribo las propuestas y comentarios que present\u00e9 a dicha propuesta de modificaci\u00f3n y que transcribo a continuaci\u00f3n, incorpor\u00e1ndole algunas anotaciones aclaratorias a pie de p\u00e1gina. Adjunto a este art\u00edculo est\u00e1 el Pdf del documento publicado por el Ayuntamiento, y al final del art\u00edculo est\u00e1n los enlaces a otros art\u00edculos del blog donde trato detalladamente la problem\u00e1tica de los apartamentos tur\u00edsticos y el fen\u00f3meno de la turistificaci\u00f3n. PROPUESTAS Y COMENTARIOS A LA CONSULTA PREVIA DE MODIFICACI\u00d3N DEL PLAN GENERAL DE ORDENACI\u00d3N URBAN\u00cdSTICA DE C\u00c1DIZ, PARA LA REGULACI\u00d3N DE LA TRANSFORMACI\u00d3N DEL USO RESIDENCIAL EN USO DE HOSPEDAJE.  OBJETO DE LA MODIFICACI\u00d3N: SU FILOSOF\u00cdA Y CONSECUENCIAS. El objeto de la Modificaci\u00f3n del PGOU no es otro que limitar la implantaci\u00f3n de la actividad tur\u00edstica por motivos ideol\u00f3gicos de los actuales regidores del Ayuntamiento. Para ello, hacen uso de la potestad de planificar la sociedad que habilita nuestro marco legislativo, siendo un requisito indispensable el supuesto \u201cinter\u00e9s general\u201d. El inter\u00e9s general es ambiguo y maleable, y se justifica con an\u00e1lisis estad\u00edsticos y sesudos informes que suelen concluir con el argumentario pol\u00edtico del partido que los encarg\u00f3, como el que utiliza la Modificaci\u00f3n del PGOU propuesta. Toda planificaci\u00f3n social (y esta modificaci\u00f3n lo es) tiene como consecuencia cercenar la libertad individual y la libertad de empresa, lo que denota un desprecio hacia la capacidad de los ciudadanos de decidir y gestionar su propia vida. Adem\u00e1s, cualquier modificaci\u00f3n legislativa que proponga seguir hinchando la parasitaria funci\u00f3n social de la propiedad1, limitando el ya maltrecho derecho a la propiedad privada, se alejar\u00e1 de la prosperidad que esta instituci\u00f3n jur\u00eddica ha proporcionado a la humanidad a lo largo de la Historia2. El objetivo de la Modificaci\u00f3n propuesta por el Ayuntamiento es n\u00edtido: \u2013 Prohibir la implantaci\u00f3n de nuevos establecimientos hoteleros y de apartamentos tur\u00edsticos en parcelas calificadas con uso residencial en todo el municipio, salvo en las fincas protegidas Grado 0 y Grado 1 del Cat\u00e1logo de Arquitectura Residencial Hist\u00f3rica y del Cat\u00e1logo de Arquitectura Residencial Moderna. La posibilidad de implantar edificios destinados al hospedaje se ve limitada a determinados inmuebles calificados con el uso de Actividades Econ\u00f3micas. \u2013 Prohibir la implantaci\u00f3n de nuevas viviendas con fines tur\u00edsticos en todo el Casco Hist\u00f3rico (Ordenanza de Zona del Casco Hist\u00f3rico y edificios residenciales catalogados Grado 2 y 3). \u2013 Limitar la implantaci\u00f3n de viviendas con fines tur\u00edsticos a las plantas bajas, primera y segunda de las zonas residenciales del resto del municipio (Zona de Ordenanzas del Ensanche Moderno y Ciudad Jard\u00edn), a lo que hay que sumar la limitaci\u00f3n ya existente de que el acceso a estas viviendas se haga desde las zonas comunes, no permiti\u00e9ndose acceso directo desde la v\u00eda p\u00fablica (Art. 3.3.8.1 NNUU). \u2013 Prohibir la implantaci\u00f3n de viviendas con fines tur\u00edsticos u otro tipo de uso de hospedaje ocupando s\u00f3lo parte de un edificio, en el \u00e1mbito de la Ordenanza de Ejes Comerciales. UNA MODIFICACI\u00d3N BASADA EN UN ESTUDIO DESACTUALIZADO Y PARCIAL. La coartada utilizada por el Gobierno Municipal es el Estudio de la Vivienda con Fines Tur\u00edsticos en la ciudad de C\u00e1diz3 de 2019 (en adelante Estudio). Dicho Estudio realiza un diagn\u00f3stico detallado sobre todos los tipos de alojamiento tur\u00edstico, su implantaci\u00f3n y su evoluci\u00f3n en la ciudad.  No pongo en cuesti\u00f3n la calidad del Estudio, sino el enfoque inducido por el Pliego de Contrataci\u00f3n y la desactualizaci\u00f3n del mismo. A continuaci\u00f3n, paso a comentar varias apreciaciones sobre el Estudio: \u2013 Un estudio previo a la pandemia. Si se quiere dotar de credibilidad a esta Modificaci\u00f3n del PGOU, parece razonable esperar a ver c\u00f3mo evoluciona el turismo y la econom\u00eda una vez finalice la pandemia provocada por el coronavirus COVID-19. Uno de los sectores que se puede ver m\u00e1s afectado por los nuevos h\u00e1bitos que surjan tras la pandemia es el turismo, siendo su alcance a\u00fan desconocido. Aventurarse a limitar una actividad como el turismo en C\u00e1diz ante tal incertidumbre, como poco es imprudente, cualidad no deseable en nuestros dirigentes pol\u00edticos. La premura de la presentaci\u00f3n de esta Modificaci\u00f3n parece tener m\u00e1s que ver con los plazos electorales. \u2013 Un estudio carente del efecto que tiene el sector tur\u00edstico en otros sectores. Huelga decir que el turismo no es una actividad aislada y que tiene efectos econ\u00f3micos en la ciudad, y por supuesto en el empleo. Por ello, echo en falta en el Estudio el efecto que el turismo tiene en otros sectores como la hosteler\u00eda, el comercio, la construcci\u00f3n, el sanitario, etc., y por supuesto, su incidencia en el desempleo de la ciudad. Regular sin esta informaci\u00f3n es igual que regular a ciegas. \u2013 Los alojamientos tur\u00edsticos no s\u00f3lo albergan turistas. Tambi\u00e9n echo en falta en el Estudio un an\u00e1lisis de los hu\u00e9spedes, y el motivo de su estancia en C\u00e1diz. Las viviendas con fines tur\u00edsticos y el resto de alojamientos, no s\u00f3lo dan servicio a turistas, sino tambi\u00e9n a los desplazamientos necesarios por trabajo, por salud, por formaci\u00f3n y congresos, o por otros motivos no vinculados al ocio y el descanso. Una limitaci\u00f3n de la capacidad de alojamiento de la ciudad tendr\u00e1 efectos colaterales sobre estas actividades. \u2013 Facilitar el acceso a la vivienda. Una de las fuerzas motrices que empuja la redacci\u00f3n de este Estudio y la Modificaci\u00f3n del PGOU, es la incidencia que las viviendas con fines tur\u00edsticos tienen sobre los precios del alquiler. Para ello habr\u00eda que abrir el marco geogr\u00e1fico de estudio y entender que C\u00e1diz no funciona aisladamente, sino en un \u00e1rea de car\u00e1cter metropolitano. De nuevo el Pliego de Contrataci\u00f3n del Estudio mermaba esta posibilidad a los redactores del mismo. \u2013 \u00cdndices de densidad tur\u00edstica o capacidad de acogida.  Los distintos umbrales de densidad tur\u00edstica respecto el uso residencial utilizados en el Estudio (4%-6%-8%-10%) por encima de los cuales se considera perjudicial para la ciudad, son l\u00edmites totalmente arbitrarios, que responden a la intencionalidad pol\u00edtica de limitar el turismo (como el propio Estudio indica a la hora de evaluar la capacidad de acogida de la ciudad en su punto 5.2).  REFLEXIONES Y AN\u00c1LISIS DE LA MODIFICACI\u00d3N DE PLANEAMIENTO. A continuaci\u00f3n, expondr\u00e9 mi parecer sobre la propuesta de Modificaci\u00f3n del PGOU: -Oportunidad de su formulaci\u00f3n. Como ya he mencionado, parece razonable esperar a ver c\u00f3mo evoluciona el turismo y la econom\u00eda una vez finalice la pandemia provocada por el coronavirus COVID-19 como, por ejemplo, para ver el efecto que tendr\u00e1 el teletrabajo en el parque residencial y tur\u00edstico de C\u00e1diz. \u2013 Inseguridad jur\u00eddica. El mero anuncio de esta modificaci\u00f3n, as\u00ed como los intentos previos que han sido rechazados en el Pleno del Ayuntamiento, generan una inseguridad jur\u00eddica que ahuyenta la inversi\u00f3n en la ciudad. La formulaci\u00f3n de la Modificaci\u00f3n del Planeamiento es el primer paso de un camino tortuoso en el que, previsiblemente, se incumplir\u00e1n los plazos legales para su aprobaci\u00f3n definitiva, sobrepasando los plazos de suspensi\u00f3n previstos en la legislaci\u00f3n urban\u00edstica, y por tanto, intercal\u00e1ndose per\u00edodos en los que la normativa anterior vuelva a estar en vigor. \u2013 An\u00e1lisis econ\u00f3mico del derecho. Cualquier regulaci\u00f3n que se precie debe contar con un an\u00e1lisis de los efectos econ\u00f3micos que la misma puede producir en la sociedad donde se aplica. An\u00e1lisis que debe recoger, al menos, los diferentes escenarios y posibles alternativas. \u2013 Coste econ\u00f3mico en indemnizaciones. El escenario que abre una modificaci\u00f3n de planeamiento lleva aparejado un coste para indemnizar a las personas o empresas cuyas licencias de obras solicitadas y concedidas se vean afectadas por la Modificaci\u00f3n del PGOU. Indemnizaciones que, obviamente, salen de los impuestos que pagamos todos. \u2013 Herramientas de intervenci\u00f3n del mercado del suelo. Como uno de los objetivos que persigue la Modificaci\u00f3n del PGOU es facilitar el acceso a la vivienda, llama la atenci\u00f3n la desidia municipal a la hora de aplicar las herramientas que proporciona la LOUA en su T\u00edtulo III Instrumentos de intervenci\u00f3n en el mercado del suelo, cuya finalidad es precisamente \u201cConseguir una intervenci\u00f3n p\u00fablica en el mercado de suelo, de entidad suficiente para incidir eficazmente en la formaci\u00f3n de los precios\u201d. Tampoco se hace uso, ni se ha regulado, el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas, lo que ser\u00eda consecuente con el alto n\u00famero de fincas vac\u00edas que hay en la ciudad tal y como recoge el Estudio del Ayuntamiento. \u2013 El uso intensivo de las viviendas con fines tur\u00edsticos. En t\u00e9rminos medioambientales tenemos claro que es mejor el uso del coche compartido que del individual, ya que reducir\u00eda el parque automovil\u00edstico. Consecuentemente, debemos considerar que las viviendas con fines tur\u00edsticos reducen el n\u00famero de viviendas secundarias con fines vacacionales, que quedan vac\u00edas gran parte del a\u00f1o y fomentan la estacionalidad del turismo. Por lo que se har\u00eda un mejor uso del parque de viviendas existente y, por tanto, con un menor coste medioambiental. Igualmente, los propietarios de estas viviendas secundarias tendr\u00edan la posibilidad de transformarlas en viviendas con fines tur\u00edsticos en las temporadas que no las usen, evitando el efecto de la estacionalidad, posibilidad que quedar\u00eda prohibida o limitada, seg\u00fan los casos, con la nueva Modificaci\u00f3n de Planeamiento. \u2013 Protecci\u00f3n del Patrimonio Hist\u00f3rico. La inversi\u00f3n que los promotores tur\u00edsticos han realizado en el Casco Hist\u00f3rico de C\u00e1diz ha evitado el deterioro de gran n\u00famero de fincas y las han puesto en valor. La Modificaci\u00f3n de Planeamiento suprimir\u00eda la oportunidad que supone la inversi\u00f3n tur\u00edstica para actuar en la gran cantidad de edificios hist\u00f3ricos vac\u00edos que a\u00fan quedan en la ciudad. \u2013 El car\u00e1cter identitario de la ciudad. Seg\u00fan el documento publicado uno de los objetos de la Modificaci\u00f3n del PGOU es reforzar el car\u00e1cter identitario de la ciudad. Si definimos identidad como el conjunto de rasgos propios de una colectividad que los caracterizan frente a los dem\u00e1s (definici\u00f3n del diccionario de la Real Academia de la Lengua Espa\u00f1ola), el car\u00e1cter identitario de una ciudad debe ser algo similar, pero sum\u00e1ndole m\u00e1s caracter\u00edsticas: urbana, arquitect\u00f3nica, social, empresarial, natural, hist\u00f3rica, etc. Por lo que deviene complejo entender qu\u00e9 quieren decir con \u201creforzar el car\u00e1cter identitario de la ciudad\u201d, \u00bfel paro estructural es identitario? \u00bflas chirigotas ilegales?, \u00bfel olor a mar? \u00bflas calles comerciales? \u00bflos cruceros? \u00bfo las deposiciones caninas a\u00fan tan frecuentes? No niego que C\u00e1diz, como cualquier otra ciudad tenga una identidad propia, lo que no s\u00e9 es qu\u00e9 pretenden reforzar de esa identidad pues no lo explican. Por lo que presumo, a tenor de la Modificaci\u00f3n propuesta, que lo que quieren es que se quede todo igual, pero con menos turismo. Pretender conservar la \u201cidentidad\u201d de una ciudad significa no entender su car\u00e1cter din\u00e1mico, su evoluci\u00f3n y el cambio que ha sufrido seg\u00fan se vinculaba a la agricultura, a la pesca, al comercio de ultramar, a la industria, al sector servicios, al turismo o a lo que sea que nos depare el futuro. Legitimar una identidad como la \u201ccorrecta\u201d o la \u201caut\u00e9ntica\u201d y pretender encorsetarla, tiene dif\u00edcil justificaci\u00f3n hist\u00f3rica, pues tan aut\u00e9ntico era el C\u00e1diz fenicio como el del siglo XIII o el actual. Yo, si puedo elegir, prefiero que mi ciudad se identifique con una en la que exista bastante libertad para que sus ciudadanos decidan qu\u00e9 hacer con sus propiedades. PROBLEMAS T\u00c9CNICO-JUR\u00cdDICOS DE LA MODIFICACI\u00d3N DE PLANEAMIENTO.  Existencia de vinculaciones singulares. La modificaci\u00f3n propuesta no responde a la \u201csaturaci\u00f3n tur\u00edstica\u201d de determinadas zonas de la ciudad recogidas en el Estudio previo realizado, sino que se limita de manera gen\u00e9rica a todo el t\u00e9rmino municipal con la \u00fanica excepci\u00f3n de las fincas protegidas Grado 0 y 1. Esta limitaci\u00f3n, en funci\u00f3n del grado de protecci\u00f3n, no responde a ning\u00fan par\u00e1metro de saturaci\u00f3n tur\u00edstica que diferencie a efectos de su aplicaci\u00f3n a las fincas protegidas Grado 2 y 3 y al resto de fincas sin protecci\u00f3n del Casco Hist\u00f3rico. Es m\u00e1s, durante mis a\u00f1os como miembro de la Comisi\u00f3n Municipal de Patrimonio se ve\u00eda con recelo la transformaci\u00f3n en establecimientos hoteleros de las fincas con alto nivel de protecci\u00f3n, ya que se las somet\u00eda a una mayor partici\u00f3n de los espacios \u201cnobles\u201d y sufr\u00edan una mayor alteraci\u00f3n. El criterio impuesto por la Modificaci\u00f3n del PGOU nos lleva a que, en un mismo tramo de calle, nos encontremos con fincas vecinas en las que por el grado de protecci\u00f3n unas tengan restricciones de uso respecto otras, con un criterio que deviene arbitrario por carecer de fundamento en t\u00e9rminos de protecci\u00f3n del Patrimonio Hist\u00f3rico. El Real Decreto Legislativo 7\/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana (TRLSRU), en su art\u00edculo 48.b identifica estos supuestos como indemnizables. El principio constitucional de interdicci\u00f3n de la arbitrariedad y la consideraci\u00f3n de indemnizable de la restricci\u00f3n de uso en virtud del art. 48.b del TRLSU, puede provocar una serie de reclamaciones de los propietarios afectados cuya cuant\u00eda habr\u00e1 que sumar al resto de las indemnizaciones por las licencias solicitadas y concedidas antes del per\u00edodo de suspensi\u00f3n. La exigencia de este derecho se puede articular como una demanda colectiva que, de ser considerada por los tribunales, supondr\u00e1 un importante quebranto de las cuentas municipales. Modulaci\u00f3n del uso de las viviendas con fines tur\u00edsticos. Los propietarios de las viviendas con fines tur\u00edsticos pueden explotarlas todo el a\u00f1o, o s\u00f3lo durante d\u00edas o temporadas. Habr\u00e1 un l\u00edmite entre ambas opciones en las que el uso de la vivienda pase de residencial a ser considerado como uso de hospedaje. La presunci\u00f3n de habitualidad y finalidad tur\u00edstica seguida por el Decreto 28\/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines tur\u00edsticos y de modificaci\u00f3n del Decreto 194\/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos tur\u00edsticos, tiene como finalidad establecer las condiciones de calidad que han de cumplir este tipo de viviendas, pero no calificar urban\u00edsticamente su uso. La Modificaci\u00f3n del PGOU propuesta no sigue ning\u00fan criterio de modulaci\u00f3n de la actividad de hospedaje, lo que, en mi opini\u00f3n, es una limitaci\u00f3n que excede la funci\u00f3n social de la propiedad. PROPUESTAS DE MODIFICACI\u00d3N DEL PGOU. \u2013 Utilizaci\u00f3n de los bajos para uso residencial y hospedaje. Para poder dar uso residencial y tur\u00edstico a la gran cantidad de locales comerciales que se encuentran vac\u00edos en la actualidad, propongo la eliminaci\u00f3n de la obligaci\u00f3n de acceder a las viviendas desde zonas comunes recogida en el Art. 3.3.8.1 de las NNUU. De esta manera, podr\u00edan convertirse en viviendas o en viviendas con fines tur\u00edsticos, lo que, adem\u00e1s, evitar\u00eda las molestias que puedan causar en las zonas comunes del edificio. Aunque no est\u00e1 recogido en el PGOU, el Ayuntamiento tambi\u00e9n ha seguido este criterio para los Conjuntos de Apartamentos Tur\u00edsticos, en mi opini\u00f3n de manera ilegal, por lo que, con esta modificaci\u00f3n, tambi\u00e9n se permitir\u00eda el acceso de apartamentos tur\u00edsticos directamente desde la v\u00eda p\u00fablica. \u2013 Eliminaci\u00f3n de los Ejes Comerciales. Por el mismo motivo expuesto en el punto anterior de dar uso a la gran cantidad de locales comerciales que se encuentran vac\u00edos, la eliminaci\u00f3n de la Ordenanza de Ejes Comerciales permitir\u00eda la utilizaci\u00f3n de los bajos para uso residencial, lo que aumentar\u00eda la oferta de vivienda en C\u00e1diz, tal y como pretende la Modificaci\u00f3n del PGOU propuesta por el Ayuntamiento. C\u00e1diz, 20 de agosto de 2021\u00bb<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Comparto con todos vosotros un interesante\u00a0art\u00edculo del Arquitecto D. 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