Comparto con todos los que me segu\u00eds el siguiente art\u00edculo, que considero sumamente interesante, del Arquitecto D. Gumersindo Fern\u00e1ndez Reyes.<\/p>\n\n\n\n
Edificaciones en r\u00e9gimen de propiedad horizontal. Si una edificaci\u00f3n puede ser dividida en distintos departamentos privativos, pero, para su correcto funcionamiento es inevitable la aparici\u00f3n de elementos comunitarios indivisibles, entonces nos encontramos ante un inmueble sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal1 y 2. Para este r\u00e9gimen de coexistencia de la propiedad privada y la comunitaria, se necesita: \u2013 Describir y delimitar cu\u00e1les son los elementos privativos y cu\u00e1les son los comunitarios. \u2013 Determinar y cuantificar c\u00f3mo participan en la copropiedad de los elementos comunes cada uno de los departamentos privativos. \u2013 Dotarse de unas normas de convivencia para el uso de los elementos comunes y privativos. \u2013 Articular un sistema de toma de decisiones, elegir unos \u00f3rganos de gobierno y definir sus atribuciones y funcionamiento3. \u2013 Decidir c\u00f3mo se reparten los gastos de mantenimiento, reparaci\u00f3n y mejora del edificio. Toda esta informaci\u00f3n viene recogida en el t\u00edtulo constitutivo4 y 5 de la comunidad en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, y en los estatutos de la comunidad6. Opcionalmente, la comunidad tambi\u00e9n podr\u00e1 contar con un reglamento de r\u00e9gimen interior7. El coeficiente de propiedad o cuota de participaci\u00f3n en la propiedad. La propiedad horizontal no deja de ser una ficci\u00f3n para permitir el tr\u00e1fico jur\u00eddico de sus departamentos privativos8, pues, es material o funcionalmente imposible independizarlos de los elementos comunes (p.ej. no se puede determinar qu\u00e9 parte material de la estructura, de un bajante, o del portal corresponde a cada departamento). Por ello, el Art. 3 de la Ley 49\/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal9 (en adelante LPH) nos dice que la copropiedad de los elementos comunes se atribuye a cada propietario en base al valor de cada departamento privativo respecto al valor total del inmueble. A este porcentaje lo denominaremos coeficiente de propiedad o cuota de participaci\u00f3n en la propiedad, y se utilizar\u00e1 para resolver cuestiones relacionadas con la copropiedad de los elementos comunes como, por ejemplo: \u2013 Si se demuele el edificio y se vende el solar, la cantidad a percibir por cada propietario se calcular\u00e1 en base a este coeficiente. \u2013 Si se desafecta como elemento comunitario la casa del portero y se vende o alquila, la cantidad a percibir por cada propietario se calcular\u00e1 en base a este coeficiente. \u2013 Si la normativa urban\u00edstica permite un derecho de vuelo sobre el edificio, este corresponder\u00e1 a cada propietario en base a su coeficiente de propiedad. \u2013 Si en una zona libre de edificaci\u00f3n de la comunidad, la normativa cambia y permite una construcci\u00f3n, este derecho a edificar corresponder\u00e1 a cada propietario en base a su coeficiente de propiedad. \u2013 Si se hiciera un seguro para cubrir una eventual cat\u00e1strofe en la que desapareciera el edificio, el coste del mismo y la indemnizaci\u00f3n en su caso, se repartir\u00edan en base al coeficiente de propiedad. Calcular este coeficiente en base a la valoraci\u00f3n de cada departamento, es un criterio adecuado, ya que, si se hiciera en proporci\u00f3n a su superficie, estar\u00edamos dando iguales derechos al propietario de un piso bajo-interior que al propietario de un \u00e1tico con vistas, cuando sabemos que, aunque tengan igual superficie, el mercado valora m\u00e1s este \u00faltimo. Por este motivo, cuando se hace una nueva promoci\u00f3n, se debe calcular este coeficiente en funci\u00f3n del precio10 de cada departamento, que valdr\u00e1 para asignar en qu\u00e9 porcentaje cada comunero es copropietario de los elementos comunes. Veamos un ejemplo: En el siguiente edificio, el promotor ha establecido el precio de cada inmueble pensando lo que el mercado puede pagar por ellos, y tiene claro que, algunos de ellos, pese a tener la misma superficie \u00fatil su precio es distinto. No vale lo mismo un bajo interior que el \u00e1tico, o el local comercial pese a ser de igual tama\u00f1o. Tampoco tienen igual valor dos pisos de igual superficie si uno es exterior con vistas y otro interior. En el siguiente cuadro se desglosan las distintas superficies de cada inmueble (\u00fatil, construida y construida con parte proporcional de zonas comunes) y sus precios. Para calcular el coeficiente de propiedad basta con dividir el precio de cada inmueble entre el precio total del edificio. La suma de todos estos coeficientes debe ser igual a la unidad: En el caso de que cambiara la normativa urban\u00edstica y permitiera que se construyesen tres plantas m\u00e1s de altura, si aparece un promotor dispuesto a pagar 300.000 \u20ac por ese derecho de vuelo, habr\u00eda que repartirlos en base al coeficiente de propiedad, siendo el reparto seg\u00fan el siguiente cuadro: El coeficiente o cuota participaci\u00f3n en gastos. Una comunidad de propietarios tiene que hacer frente a una serie de gastos generales tales como la limpieza, el mantenimiento del ascensor, el suministro el\u00e9ctrico de las zonas comunes, mejoras en el inmueble, reparaciones, etc. Para la distribuci\u00f3n de estos gastos entre los distintos propietarios, la LPH en su art\u00edculo 9.1.e) establece que los comuneros deber\u00e1n: \u201cContribuir, con arreglo a la cuota de participaci\u00f3n fijada en el t\u00edtulo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualizaci\u00f3n.\u201d Es decir, establece tres criterios de reparto de gastos bajo un mismo principio de \u201cpago por uso\u201d: \u2013 Si el gasto es susceptible de individualizaci\u00f3n entre uno o varios de los comuneros por ser los afectados o beneficiarios del mismo, estos se har\u00e1n cargo de \u00e9l (p. ej. que hubiera un segundo portal en el edificio que s\u00f3lo da acceso a dos viviendas, es posible que los gastos de este segundo portal se asignen s\u00f3lo a esas dos viviendas). \u2013 Si hay gastos que por su naturaleza deben asignarse por un criterio distinto del que surgir\u00eda de la aplicaci\u00f3n proporcional de la cuota de participaci\u00f3n, se puede hacer si se establece especialmente, bien en los Estatutos o mediante acuerdo de la Junta de Propietarios11 (p.ej. exonerar a los locales comerciales con entrada directa desde la calle del pago de los gastos de mantenimiento del ascensor, el portal, las escaleras, etc.). \u2013 Si no estamos en ninguno de los casos anteriores, el gasto se repartir\u00e1 con arreglo al coeficiente o cuota de participaci\u00f3n en gastos. En el caso de que esta cuota haya sido calculada seg\u00fan la superficie \u00fatil de cada departamento o seg\u00fan el uso que se presuma que racionalmente van a efectuar de los servicios o elementos comunes12, seguimos bajo el paraguas del principio de \u201cpago por uso\u201d. Si la cuota es proporcional a la superficie \u00fatil, es porque se asume que un departamento mayor tendr\u00e1 m\u00e1s capacidad de albergar moradores o usuarios y por tanto m\u00e1s uso de las zonas comunes y servicios comunitarios. E igualmente, a efectos materiales, tambi\u00e9n un departamento m\u00e1s grande ha supuesto la necesidad para su materializaci\u00f3n de m\u00e1s elementos constructivos (m\u00e1s estructura, m\u00e1s fachada, m\u00e1s instalaciones, etc.). Es decir, a falta de criterios especiales, el c\u00e1lculo del coeficiente o cuota de participaci\u00f3n en los gastos basados en la superficie \u00fatil es una aproximaci\u00f3n al \u201cpago por uso\u201d. Si en el edificio del ejemplo, seguimos exclusivamente el criterio de reparto de gastos en base a la superficie \u00fatil (dividiendo la superficie \u00fatil de cada departamento entre la superficie \u00fatil total resultado de la suma de todos ellos) las cuotas quedar\u00edan de la siguiente manera: En el ejemplo utilizado, tenemos cinco departamentos de igual superficie \u00fatil, el local, la vivienda de planta baja, los dos terceros y el \u00e1tico. En cuanto a los gastos como el mantenimiento de las fachadas, o una reparaci\u00f3n de la estructura, parece que el reparto de estos gastos en proporci\u00f3n al tama\u00f1o del departamento es l\u00f3gico. Sin embargo, si hablamos de los gastos relacionados con el portal, la escalera y el ascensor, no deber\u00edan ser asumidos por el local comercial que no tiene acceso a trav\u00e9s de ellos, e incluso a la vivienda de planta baja se le podr\u00eda exonerar de los gastos del ascensor (salvo que tenga habilitada la cubierta del edificio para tender la ropa). En estos casos, lo correcto ser\u00eda dejar previsto en los Estatutos de la Comunidad unas reglas especiales para repartir estos gastos (aunque se mantenga como base el coeficiente calculado seg\u00fan la superficie \u00fatil pero modificado para estas situaciones especiales). Comunidades con una \u00fanica cuota. Como hemos explicado, los coeficientes o cuotas de participaci\u00f3n tienen dos finalidades distintas, la primera es determinar en qu\u00e9 proporci\u00f3n cada departamento es copropietario de los elementos comunes del edificio (coeficiente o cuota de participaci\u00f3n en la propiedad), y la segunda, determinar un criterio base de reparto de los gastos que tiene la comunidad para su funcionamiento (coeficiente o cuota de participaci\u00f3n en gastos). Sin embargo, la redacci\u00f3n de la LPH no es clara en cuanto a la fijaci\u00f3n de uno o dos coeficientes, pues, si bien en el art. 3.b habla de la atribuci\u00f3n de una cuota de participaci\u00f3n con relaci\u00f3n al valor total del inmueble (en clara alusi\u00f3n al coeficiente de propiedad), a la hora de enumerar qu\u00e9 informaci\u00f3n debe incluir el t\u00edtulo constitutivo, dice que para la fijaci\u00f3n de la cuota se seguir\u00e1n como criterios \u201cla superficie \u00fatil de cada piso o local en relaci\u00f3n con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situaci\u00f3n y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes\u201d. Si del art\u00edculo 3.b se colige claramente la necesidad de fijaci\u00f3n del coeficiente de propiedad, de la lectura conjunta del art\u00edculo 5 y el 9.1.b) parece claro que es necesaria la fijaci\u00f3n de un coeficiente o cuota de participaci\u00f3n en gastos, cuando dice que para su fijaci\u00f3n toma como base la superficie \u00fatil y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes, pero introduce confusi\u00f3n cuando hace referencia en la misma frase al \u201cemplazamiento interior o exterior del piso o local\u201d, o a \u201csu situaci\u00f3n\u201d, ya que estas cualidades suelen tener m\u00e1s que ver con el valor del departamento que con la distribuci\u00f3n de los gastos generales del edificio. Cabe tambi\u00e9n decir que, inicialmente, quien fija la cuota o cuotas de participaci\u00f3n11 es el propietario \u00fanico del edificio (el promotor13), por lo que los propietarios de los departamentos se encuentran las cuotas establecidas de antemano, desconociendo el criterio que se ha seguido para su c\u00e1lculo. Es posible que el promotor, que no necesariamente es especialista en el funcionamiento de una comunidad de propietarios, no haya puesto todo el cuidado en la fijaci\u00f3n de estas cuotas y en recoger en los Estatutos unos criterios claros de distribuci\u00f3n de gastos. Esto no impide que por un acuerdo un\u00e1nime de la comunidad de propietarios se puedan modificar14, pero la unanimidad exigida posibilita que los comuneros que se vean perjudicados por las nuevas cuotas se opongan al acuerdo. Ahora bien, si en los estatutos de la comunidad se recoge de manera gen\u00e9rica en su articulado15 que primar\u00e1 la asignaci\u00f3n de gastos de manera individualizada bajo el principio de \u201cpago por uso\u201d, no es necesario modificar las cuotas recogidas en el T\u00edtulo Constitutivo para atribuir los gastos de la comunidad de manera distinta a la que resultar\u00eda de la aplicaci\u00f3n directa del coeficiente, sino que tendr\u00edan que ser ponderados para estos casos particulares. Peso de las cuotas en las votaciones. En el caso de que existan dos coeficientes o cuotas de participaci\u00f3n en una comunidad, y ante la exigencia de que las mayor\u00edas deben ser no s\u00f3lo del n\u00famero de propietarios, sino que tambi\u00e9n deben representar la mayor\u00eda de las cuotas de participaci\u00f3n16, entonces, dependiendo de cu\u00e1l sea el asunto del que se trate, habr\u00e1 que tener en cuenta unas cuotas u otras. Por ejemplo, si se trata de una votaci\u00f3n respecto la venta del solar, los coeficientes a aplicar son los de propiedad, y si es sobre la aprobaci\u00f3n del presupuesto de limpieza, los coeficientes son los de participaci\u00f3n en gastos. Conclusiones. La LPH habilita la existencia de dos coeficientes o cuotas de participaci\u00f3n distintos por departamento privativo, uno para determinar su participaci\u00f3n en la propiedad de los elementos comunes, y otro para la asignaci\u00f3n de los gastos generales de la comunidad. Lamentablemente, la mayor\u00eda de las comunidades s\u00f3lo disponen de un \u00fanico coeficiente o cuota, posiblemente porque la literalidad de la LPH es confusa en su redacci\u00f3n. En cuanto al principio de la asignaci\u00f3n de los gastos de la comunidad en funci\u00f3n del uso y disfrute que se obtenga de ellos (\u201cpago por uso\u201d), de manera que se puedan individualizar o ponderar, lo considero un criterio justo. Por ello, es conveniente que en los estatutos de la comunidad aparecieran cl\u00e1usulas donde se recoja esta posibilidad. C\u00e1diz, 26 de agosto de 2022. Fdo. Gumersindo Fern\u00e1ndez Reyes. Abreviaturas utilizadas en el art\u00edculo: CC. C\u00f3digo Civil. CCPP. Comunidad de propietarios. PPZZCC. Parte proporcional de zonas comunes. LPH. Ley 49\/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. TRLSRU. Real Decreto Legislativo 7\/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana. LH. Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacci\u00f3n oficial de la Ley Hipotecaria. Notas: Nota 1. Un ejemplo habitual de edificaci\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal ser\u00eda el de un edificio de varias plantas, que alberga m\u00faltiples viviendas en cada una de ellas, con locales en planta baja y garajes en s\u00f3tano. Los departamentos privativos de este edificio son las viviendas, los locales y los garajes, mientras que los elementos comunitarios necesarios para su funcionamiento son la escalera, el portal, el ascensor, las zonas de circulaci\u00f3n rodada del garaje, la cimentaci\u00f3n, la estructura, el saneamiento, etc. Nota 2. En nuestro ordenamiento jur\u00eddico, es el art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil y la Ley 49\/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH) los que se encargan de proveer el marco legal en el que deben de desarrollarse las normas que permitan el correcto funcionamiento de las comunidades de propietarios. Nota 3. En el art\u00edculo del blog \u201cLa comunidad de propietarios como modelo de gobernanza de municipios\u201d expliqu\u00e9 c\u00f3mo funciona el gobierno de las comunidades de propietarios: https:\/\/gumersindofernandez.com\/blog\/2018\/07\/13\/la-comunidad-de-propietarios-como-modelo-de-gobernanza-de-municipios\/ Nota 4. El t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal es un documento en el que describe el edificio y en el que se formaliza la existencia de la propiedad horizontal ante los organismos p\u00fablicos. Lo habitual es que se formalice en escritura p\u00fablica ante notario y se inscriba en el Registro de la Propiedad si se quiere que goce de la protecci\u00f3n y publicidad que deriva de la legislaci\u00f3n hipotecaria. El contenido que ha de tener el t\u00edtulo constitutivo viene recogido en el Art. 5 de la LPH y en el Art. 8. Cuarto de la LH. Nota 5. La escritura de declaraci\u00f3n de la divisi\u00f3n horizontal es el documento por el cual una edificaci\u00f3n se divide en los distintos departamentos privativos y en sus zonas comunes, describi\u00e9ndose pormenorizadamente. Entre otros documentos puede incluir los estatutos por los que se regular\u00e1. Este documento tiene la naturaleza de t\u00edtulo constitutivo de la comunidad de propietarios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal. Nota 6. La incorporaci\u00f3n de los estatutos en el t\u00edtulo constitutivo es opcional, aunque deseable. En el caso de inexistencia de estatutos, las comunidades se regir\u00e1n por lo establecido en la LPH. Los estatutos recogen por voluntad expresa de los propietarios las normas para regular la comunidad de propietarios, no pudiendo su contenido ir en contra de la ley, el orden p\u00fablico y la moral. La realidad es que no son muchas las ocasiones en las que los estatutos son redactados por los propietarios, sino por el promotor del edificio, aunque siempre cabe su modificaci\u00f3n. Nota 7. Art. 6. LPH. Nota 8. Por tr\u00e1fico jur\u00eddico entendemos los actos y negocios contemplados o susceptibles de ser contemplados por el derecho. En este sentido, el r\u00e9gimen de propiedad horizontal permite que los departamentos susceptibles de aprovechamiento independiente se puedan vender, hipotecar, ceder, etc. de manera individualizada. Nota 9. Art. 3 LPH: En el r\u00e9gimen de propiedad establecido en el art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil corresponde a cada piso o local: a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitect\u00f3nicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que est\u00e9n comprendidos dentro de sus l\u00edmites y sirvan exclusivamente al propietario, as\u00ed como el de los anejos que expresamente hayan sido se\u00f1alados en el t\u00edtulo, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado. b) La copropiedad, con los dem\u00e1s due\u00f1os de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. A cada piso o local se atribuir\u00e1 una cuota de participaci\u00f3n con relaci\u00f3n al total del valor del inmueble y referida a cent\u00e9simas del mismo. Dicha cuota servir\u00e1 de m\u00f3dulo para determinar la participaci\u00f3n en las cargas y beneficios por raz\u00f3n de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterar\u00e1n la cuota atribuida, que s\u00f3lo podr\u00e1 variarse de acuerdo con lo establecido en los art\u00edculos 10 y 17 de esta Ley. Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisi\u00f3n del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este r\u00e9gimen de propiedad. Nota 10. Cuando la LH utiliza \u201cel valor\u201d o \u201cla valoraci\u00f3n\u201d de los departamentos o del edificio, lo hace en el contexto de una valoraci\u00f3n de mercado susceptible de c\u00e1lculo mediante una tasaci\u00f3n. Cuando este coeficiente se calcula en base al precio de cada departamento, el promotor del edificio habr\u00e1 estimado para su fijaci\u00f3n la valoraci\u00f3n que los potenciales compradores har\u00e1n y que determinar\u00e1 lo que est\u00e1n dispuesto a pagar por \u00e9l. Por lo que, si los precios fijados por el promotor no han sido adulterados, son v\u00e1lidos para la fijaci\u00f3n de este coeficiente. Nota 11. Si el criterio viene fijado en los Estatutos, pero su modulaci\u00f3n o aplicaci\u00f3n requiere de acuerdo de la Junta de Propietarios, es suficiente un acuerdo por mayor\u00eda simple y su duraci\u00f3n es indefinida. En el caso de que el criterio de modificaci\u00f3n de cuotas no se desprenda de lo recogido en los Estatutos, y si el acuerdo se aprueba por mayor\u00eda, su validez ser\u00e1 anual (salvo que se aprueben por unanimidad y con vocaci\u00f3n de incorporarse a los Estatutos). Nota 12. Art. 5 de la LPH. Nota 13. Lo habitual es que un edificio sea promovido por una empresa y se divida para su venta. Tambi\u00e9n es posible que existan edificios de varios propietarios en r\u00e9gimen de comunidad de bienes que, si re\u00fanen las caracter\u00edsticas para ser dividido seg\u00fan el art. 396 del CC, se deban dividir para someterse al r\u00e9gimen de la propiedad horizontal si es solicitado por alguno de los comuneros (Art. 401 CC). Nota 14. Art. 5 y 17.6 LPH. Nota 15. Ejemplo de art\u00edculo introducido en unos estatutos fomentando el pago por uso: \u201cPara lograr un reparto justo de las partidas presupuestarias o de gastos, la distribuci\u00f3n se regir\u00e1 por el principio de asignaci\u00f3n por uso y disfrute de los departamentos (individualmente o en grupo dentro de la Comunidad o Subcomunidad) en el caso de que sea divisible. En el caso de que sean gastos comunes a varios departamentos, a falta de mejor criterio se utilizar\u00e1 subsidiariamente el reparto en base a los coeficientes de participaci\u00f3n obtenidos a partir de la superficie \u00fatil de los distintos departamentos o grupo de ellos.\u201d Nota 16. Art. 17 LPH.<\/p>\n\n\n\n