Os hago llegar un interesante articulo del Arquitecto D. Gumersindo Fernandez Reyes, esperando os sea de utilidad:<\/p>\n\n\n\n
\u00abAunque parezca extra\u00f1o, comenzar\u00e9 este art\u00edculo comparando la legislaci\u00f3n urban\u00edstica con\u00a0el clima<\/strong>2<\/sup><\/strong>. Da igual en qu\u00e9 rinc\u00f3n del planeta nos encontremos, que el hombre se ha adaptado a \u00e9l por muy extremo que sea. Su\u00a0previsibilidad<\/strong>\u00a0ha permitido que la arquitectura, los cultivos, la industria, la gastronom\u00eda, etc., evolucionen y se optimicen para satisfacer las distintas necesidades humanas, adapt\u00e1ndose a sus condiciones atmosf\u00e9ricas.<\/p>\n\n\n\n Al igual que el clima, el planeamiento urban\u00edstico crea unas condiciones bajo las cuales el resto de la actividad econ\u00f3mica tiene que desenvolverse<\/strong>.<\/strong> Y como el clima, esta legislaci\u00f3n puede ser buena, mala o regular. Una buena legislaci\u00f3n favorecer\u00e1 el desarrollo y la riqueza, como si de un clima mediterr\u00e1neo se tratase, o podr\u00e1 dificultarlo como un clima des\u00e9rtico o polar. Independientemente de sus dificultades y gracias a su previsibilidad, el hombre se adaptar\u00e1 y planificar\u00e1 sus decisiones en funci\u00f3n de aquel. Esta previsibilidad no es m\u00e1s que la ansiada seguridad jur\u00eddica<\/strong>,<\/strong> y es determinante para el progreso de la sociedad.<\/p>\n\n\n\n Imaginad que de repente en vuestra ciudad un a\u00f1o ten\u00e9is un clima polar, otro a\u00f1o tropical, y otro des\u00e9rtico, o que cada estaci\u00f3n fuese aleatoriamente distinta. Ser\u00eda imposible planificarse, y no sabr\u00edamos si fabricar helados o bufandas para ganarnos la vida.<\/p>\n\n\n\n Algo parecido pasa cuando nuestros gobernantes<\/strong>, bajo la promesa electoral de mejorar nuestras condiciones de vida<\/strong>, deciden cambiar las reglas del juego<\/strong> e introducen una nueva legislaci\u00f3n que altera todo el esfuerzo de adaptaci\u00f3n que durante la vigencia de la ley que se va a derogar han hecho empresarios, funcionarios y particulares.<\/p>\n\n\n\n Ante el anuncio de revisi\u00f3n o modificaci\u00f3n de un instrumento de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica3<\/sup>, no s\u00f3lo quedamos desvalidos por la incertidumbre que genera, sino que, adem\u00e1s, las certezas que ten\u00edamos se ven vulneradas. Esta vulneraci\u00f3n es causada por dos herramientas que protegen al planeamiento futuro del a\u00fan vigente para que los administrados no puedan entorpecerlo. Las dos potestades que la legislaci\u00f3n otorga a los Ayuntamientos son:<\/p>\n\n\n\n \u2013 La suspensi\u00f3n del otorgamiento de nuevas autorizaciones, aprobaciones y licencias urban\u00edsticas.<\/p>\n\n\n\n \u2013 La revocaci\u00f3n de las licencias urban\u00edsticas y declaraciones responsables que contravengan la nueva ordenaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Ve\u00e1moslas:<\/p>\n\n\n\n 1. SUSPENSI\u00d3N DEL OTORGAMIENTO DE NUEVAS LICENCIAS URBAN\u00cdSTICA<\/strong>S.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Cuando se formula la innovaci\u00f3n de un instrumento de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica, la Administraci\u00f3n tiene la potestad de suspender la concesi\u00f3n de autorizaciones, aprobaciones y licencias para el \u00e1mbito afectado o para usos concretos. De esta manera, evita que las obras amparadas por el planeamiento existente impidan la ejecuci\u00f3n del nuevo instrumento de ordenaci\u00f3n. Esta suspensi\u00f3n se puede acordar desde el acuerdo de la aprobaci\u00f3n inicial o en cualquier momento posterior, pero no podr\u00e1 superar los tres a\u00f1os desde la publicaci\u00f3n del acuerdo de aprobaci\u00f3n inicial4<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n Por tanto, la Administraci\u00f3n s\u00f3lo tiene una ventana temporal de tres a\u00f1os desde la aprobaci\u00f3n inicial para suspender la concesi\u00f3n de autorizaciones, aprobaciones y licencias, plazo que puede agotar en su totalidad o no, dependiendo del momento en que acuerde la suspensi\u00f3n5<\/sup>. La suspensi\u00f3n es una herramienta potestativa de la Administraci\u00f3n, no preceptiva6<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n El acuerdo de suspensi\u00f3n no tendr\u00e1 validez hasta el d\u00eda posterior a su publicaci\u00f3n en el Bolet\u00edn Oficial de la provincia afectada y en el portal web de la Administraci\u00f3n correspondiente7<\/sup>. Los efectos de la suspensi\u00f3n se extinguir\u00e1n con la publicaci\u00f3n y entrada en vigor del instrumento de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica8<\/sup>, o por el transcurso del plazo m\u00e1ximo de suspensi\u00f3n sin que se haya aprobado el instrumento.<\/p>\n\n\n\n El tiempo medio para aprobar la revisi\u00f3n de un instrumento de planeamiento general en Andaluc\u00eda, es de 8 a 10 a\u00f1os, por lo que se supera con creces el plazo mencionado de suspensi\u00f3n de aprobaciones, autorizaciones o licencias. Una vez finalizado, vuelve a operar el planeamiento vigente, ya que no se puede volver a decretar una nueva suspensi\u00f3n de licencias9<\/sup>. En el caso de que el futuro planeamiento nos perjudique, la finalizaci\u00f3n del per\u00edodo de suspensi\u00f3n sin que se haya aprobado el nuevo instrumento de planeamiento nos abre una ventana de oportunidad hasta la aprobaci\u00f3n del mismo.<\/p>\n\n\n\n Licencias a las que no a<\/strong>fecta la suspen<\/strong>si\u00f3n.<\/strong> La suspensi\u00f3n potestativa tras la aprobaci\u00f3n inicial del instrumento de planeamiento no impedir\u00e1 que puedan concederse licencias o autorizaciones basadas en el r\u00e9gimen vigente, siempre que se respeten las determinaciones del nuevo planeamiento en tramitaci\u00f3n, es decir, se podr<\/strong>\u00e1n conceder licencia<\/strong> o autorizaciones que cumplan las determinacion<\/strong>es urban\u00edsticas de ambos planes: el vigente y el innovado<\/strong>10<\/sup><\/strong>. Tampoco afectar\u00e1 la suspensi\u00f3n de licencias o autorizaciones para aquellas \u00e1reas del territorio en las que las determinaciones del nuevo planeamiento no supongan modificaci\u00f3n del r\u00e9gimen urban\u00edstico vigente.<\/p>\n\n\n\n \u00bfQu\u00e9 pasa con las licencias pedidas justo antes del per\u00edodo de suspensi<\/strong>\u00f3n?<\/strong> Cuando se ha solicitado una licencia y posteriormente entra en vigor un acuerdo de suspensi\u00f3n antes de que haya vencido el plazo m\u00e1ximo para resolver11<\/sup>, el \u00f3rgano municipal competente interrumpir\u00e1 el procedimiento de otorgamiento y se lo notificar\u00e1 a los solicitantes, como cualquier otra causa de suspensi\u00f3n reconocida por la legislaci\u00f3n12<\/sup>. Es decir, transforma la imposibilidad de pedir nuevas licencias durante el per\u00edodo de suspensi\u00f3n, en una suspensi\u00f3n del plazo m\u00e1ximo para resolver en el caso de las licencias ya solicitadas.<\/p>\n\n\n\n Los solicitantes de la licencia, cuyo plazo de resoluci\u00f3n ha sido suspendido, tendr\u00e1n derecho a ser indem<\/strong>nizados<\/strong> por el coste de los proyectos y <\/strong>a la<\/strong> devoluci\u00f3n de l<\/strong>os <\/strong>tributos municipales satisfechos<\/strong>, si bien, este derecho no podr\u00e1 ser ejercitado hasta la entrada en vigor del instrumento de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica del que traiga causa la suspensi\u00f3n. En otras palabras, tiene que pasar todo el per\u00edodo de suspensi\u00f3n (que puede llegar hasta los tres a\u00f1os) para poder recuperar el dinero gastado en proyectos y tributos, debiendo demostrar en la solicitud la incompatibilidad del proyecto con las determinaciones del nuevo instrumento aprobado.<\/p>\n\n\n\n Si finalmente el proyecto fuera compatible con la nueva ordenaci\u00f3n (tuvo que ser incompatible en el documento de Aprobaci\u00f3n Inicial o Provisional de la innovaci\u00f3n13<\/sup> pues si no se podr\u00eda haber concedido la licencia pese a la suspensi\u00f3n), la licencia tendr\u00e1 que ser concedida, salvo que el solicitante desista de su solicitud, pudiendo recuperar todos los tributos abonados en cualquier momento con anterioridad a la entrada en vigor del nuevo instrumento14<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n La regulaci\u00f3n de los derechos de los solicitantes antes de un per\u00edodo de suspensi\u00f3n es, a todas luces, un atropello de la Administraci\u00f3n que pospone el pago de una indemnizaci\u00f3n y la devoluci\u00f3n de los tributos todo lo que le es posible, dejando al promotor de la edificaci\u00f3n en una situaci\u00f3n financiera precaria, con un gasto realizado y con la incertidumbre sobre su utilidad. Para colmo, intenta que el solicitante renuncie a la indemnizaci\u00f3n permiti\u00e9ndole recuperar las tasas sin necesidad de que se apruebe el nuevo instrumento de ordenaci\u00f3n15<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n En el caso de las licencias solicitadas antes de la entrada en vigor de la suspensi\u00f3n, y para las que ya haya transcurrido el plazo legal m\u00e1ximo para resolver, estas tendr\u00e1n que ser resueltas con la normativa anterior, no operando la suspensi\u00f3n de licencias16<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n Finalizaci\u00f3n del per\u00edodo de suspensi\u00f3n sin que se haya aprobado definitivamente la innovaci\u00f3n del instrumento de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica. <\/strong>En este caso, se vuelve a la situaci\u00f3n de origen, es decir sigue siendo de aplicaci\u00f3n la normativa urban\u00edstica que qued\u00f3 suspendida, y finaliza el plazo de suspensi\u00f3n del procedimiento de las licencias solicitadas con anterioridad, debiendo el Ayuntamiento resolver dichos expedientes. En estos casos, este par\u00e9ntesis temporal, no da derecho a indemnizaci\u00f3n ni devoluci\u00f3n de ning\u00fan tipo.<\/p>\n\n\n\n 2. REVOCACI\u00d3N DE LAS LICENCIAS YA CONCEDIDAS QUE CONTRAVENGAN LA NUEVA ORDENACI\u00d3N17<\/sup>.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Adem\u00e1s de la potestad de la suspensi\u00f3n de licencias, la legislaci\u00f3n de r\u00e9gimen local permite a los Ayuntamientos dejar sin efecto las licencias urban\u00edsticas concedidas legalmente en ejecuci\u00f3n del planeamiento vigente cuando desaparecen las circunstancias que motivaron su otorgamiento o sobrevienen otras que, de haber existido, habr\u00edan justificado su denegaci\u00f3n18<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n Como reflejo de esta potestad municipal, las licencias urban\u00edsticas concedidas legalmente, en cumplimiento de un instrumento de planeamiento en vigor que ha sido innovado o sustituido por uno nuevo, podr\u00e1n ser revocadas cuando los actos que amparen no hayan comenzado o concluido a\u00fan y su iniciaci\u00f3n o finalizaci\u00f3n pudiera llegar a dificultar de forma apreciable la nueva ordenaci\u00f3n19<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n Previamente a la revocaci\u00f3n, el Ayuntamiento declarar\u00e1 la disconformidad con la ordenaci\u00f3n<\/strong> urban\u00edstica,<\/strong> declaraci\u00f3n que conllevar\u00e1 la inmediata suspensi\u00f3n de la eficacia de la licencia<\/strong> cuando los actos no se hayan iniciado<\/strong> y la paralizaci\u00f3n inmediata de los actos de edificaci\u00f3n<\/strong> amparados por la misma cuando \u00e9stos se hayan iniciado<\/strong>, en ambos casos por un plazo m\u00e1ximo de cuatro meses. Dentro de este per\u00edodo y previa audiencia a los interesados, se podr\u00e1 declarar la revocaci\u00f3n de la licencia en todo o en parte, determin\u00e1ndose los t\u00e9rminos y las condiciones en los que los actos puedan ser iniciados o continuados y finalizados. L\u00f3gicamente, esta p\u00e9rdida de eficacia de un acto obtenido legalmente puede causar perjuicios que ser\u00e1n convenientemente indemnizados.<\/p>\n\n\n\n No cabe la revocaci\u00f3n de licencias cuando se acuerde un per\u00edodo de suspensi\u00f3n por la formulaci<\/strong>\u00f3n de un n<\/strong>uevo planeamiento, sino cuando \u00e9ste<\/strong>, est\u00e9 definitivamente aprobado<\/strong>.<\/strong> Tampoco cabe la revocaci\u00f3n de la licencia cuando la edificaci\u00f3n est\u00e9 concluida y \u00e9sta resulte disconforme con la nueva ordenaci\u00f3n, procediendo entonces declararla fuera de ordenaci\u00f3n20<\/sup> (de manera totalmente incompatibles o s\u00f3lo parcialmente21<\/sup>).<\/p>\n\n\n\n En el siguiente cuadro22<\/sup> vemos de manera esquem\u00e1tica que ocurre cuando se solicita una licencia de obras, y en los siguientes meses se suspenden las licencias o entra en vigor un nuevo planeamiento. Para facilitar la comprensi\u00f3n se ha supuesto que el plazo para resolver las licencias es de tres meses sin interrupciones:<\/p>\n\n\n\n\n\n Conclusi\u00f3n:<\/strong>\u00a0Nuestros gobernantes se han arrogado la potestad de planificar nuestra vida, limitando nuestra libertad de decisi\u00f3n y quit\u00e1ndonos nuestros recursos. En el \u00e1mbito del urbanismo, esta planificaci\u00f3n se materializa en los distintos instrumentos de planeamiento, a los que como si del clima se tratase, nos hemos terminado adaptando. Pero una vez que nos hemos adaptado, deciden cambiarlo, aduciendo que es por nuestro bien. Cuando se producen estos cambios, adem\u00e1s, se dotan de herramientas para que nuestras decisiones leg\u00edtimas y libres, no les perjudiquen en sus objetivos. Estas herramientas, analizadas en este art\u00edculo, son: la suspensi\u00f3n de licencias por innovaci\u00f3n de un instrumento de planeamiento, y la revocaci\u00f3n de licencias.\u00bb<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Os hago llegar un interesante articulo del Arquitecto D. Gumersindo Fernandez Reyes, esperando os sea de utilidad: \u00abAunque parezca extra\u00f1o, comenzar\u00e9 este art\u00edculo comparando la legislaci\u00f3n urban\u00edstica con\u00a0el clima2. Da igual en qu\u00e9 rinc\u00f3n del planeta nos encontremos, que el hombre se ha adaptado a \u00e9l por muy extremo que sea. 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