<\/p>\n\n\n\n
En este art\u00edculo abordo el derecho que tiene un propietario de una parcela para poder usar y disponer de su subsuelo (en suelo urbano<\/strong>). Para ello analizaremos las distintas \u201ccapas\u201d legislativas que lo delimitan, desde la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola (en adelante CE) hasta el instrumento de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica detallada que le sea de aplicaci\u00f3n en funci\u00f3n del municipio y \u00e1mbito en el que se ubique.<\/p>\n\n\n\n PRIMERA CAPA LEGISLATIVA: EL C\u00d3DIGO CIVIL.<\/strong><\/p>\n\n\n\n De todas las capas legislativas que voy a analizar, la que tiene m\u00e1s raigambre es el C\u00f3digo Civil, no s\u00f3lo porque su promulgaci\u00f3n es de 1889, sino porque muchas de las reglas que contiene han prevalecido para la resoluci\u00f3n de conflictos de convivencia durante miles de a\u00f1os1 y 2<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n En su art\u00edculo 348, el C\u00f3digo Civil (en adelante CC) define a la propiedad como el \u201cderecho de gozar y disponer de una cosa, sin m\u00e1s limitaciones que las establecidas en las leyes<\/strong>\u201d<\/em>, lo que deja la puerta abierta a que el poder legislativo merme a su antojo las facultades del propietario. De hecho, hasta mucho despu\u00e9s de la redacci\u00f3n de este art\u00edculo3<\/sup> no aparece el concepto de la funci\u00f3n social de la propiedad<\/em>4<\/sup><\/em> que tanto ha limitado al propietario de un suelo a la hora de decidir qu\u00e9 poder hacer con \u00e9l.<\/p>\n\n\n\n En su art\u00edculo 350, el C\u00f3digo Civil recoge que \u201cEl propietario de un terreno es due\u00f1o de su superficie y de lo que est\u00e1 debajo de ella,<\/strong> y puede hacer en \u00e9l las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeci\u00f3n a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de polic\u00eda\u201d. <\/em>Es decir, reconoce el derecho del propietario de una parcela a utilizar el subsuelo a su conveniencia con las siguientes limitaciones:<\/p>\n\n\n\n \u2013 Servidumbres p\u00fablicas o privadas que puedan existir, estando las p\u00fablicas vinculadas generalmente a redes de distribuci\u00f3n e infraestructuras de transporte, y teniendo en cuenta que muchas servidumbres que afectan al vuelo, tambi\u00e9n se proyectan sobre el subsuelo.<\/p>\n\n\n\n \u2013 Las recogidas en las leyes que regulan los recursos mineros e h\u00eddricos que se encuentren en el subsuelo5<\/sup>, que, salvo excepciones, tienen la consideraci\u00f3n de bienes de dominio p\u00fablico.<\/p>\n\n\n\n \u2013 Las recogidas en los reglamentos de polic\u00eda, que, por la redacci\u00f3n del art\u00edculo y fecha de la promulgaci\u00f3n del CC, entendemos que se refiere a los reglamentos de polic\u00eda urbana que trataban esencialmente sobre cuestiones de alineaciones, seguridad, salubridad y ornato6<\/sup> y no tanto a decisiones vinculadas con la planificaci\u00f3n total7<\/sup> hacia la que ha evolucionado la disciplina del urbanismo.<\/p>\n\n\n\n Concluyendo este apartado,<\/strong> podemos decir que el CC reconoce al propietario de un suelo su dominio sobre el subsuelo, con las limitaciones impuestas por las leyes (que en la \u00e9poca en la que se promulg\u00f3 el CC no eran tan agresivas con el derecho de propiedad) y con las limitaciones impuestas por las servidumbres p\u00fablicas o privadas, por la legislaci\u00f3n sectorial en materia de minas y aguas subterr\u00e1neas, y por los reglamentos de polic\u00eda urbana, cuyo contenido en la actualidad est\u00e1 subsumido en las ordenanzas municipales y en los instrumentos de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica.<\/p>\n\n\n\n SEGUNDA CAPA LEGISLATIVA: LA CONSTITUCI\u00d3N ESPA\u00d1OLA.<\/strong><\/p>\n\n\n\n La CE reconoce en su Art. 338<\/sup> el derecho a la propiedad privada, si bien delimita este derecho en base a la funci\u00f3n social<\/strong>4<\/sup><\/strong> que dicha propiedad ha de cumplir. La funci\u00f3n social de la propiedad establece que un suelo ya no ha de ser \u00fatil en exclusividad a su propietario, sino que ha de ofrecer un servicio a la sociedad limitando la soberan\u00eda de su titular para hacer con \u00e9l lo que considere m\u00e1s oportuno para sus planes vitales.<\/p>\n\n\n\n El contenido de la funci\u00f3n social es desarrollado por leyes que persiguen el cumplimiento de los derechos fundamentales y, especialmente, los principios rectores de la pol\u00edtica social y econ\u00f3mica recogidos en la Constituci\u00f3n, entre los que destacamos9<\/sup>:<\/p>\n\n\n\n \u2013 Proteger el medio ambiente natural (Art. 45 CE).<\/p>\n\n\n\n \u2013 Proteger el Patrimonio Hist\u00f3rico Art\u00edstico y Cultural (Art. 46 CE).<\/p>\n\n\n\n \u2013 Tutelar la salud p\u00fablica (Art. 43 CE).<\/p>\n\n\n\n \u2013 Proveer suelo para dotaciones p\u00fablicas (Art. 27, 41, 43, 44 y 50 CE).<\/p>\n\n\n\n \u2013 Hacer un urbanismo accesible (Art. 49 CE).<\/p>\n\n\n\n \u2013 Facilitar el acceso a la vivienda (Art. 47 CE).<\/p>\n\n\n\n \u2013 Evitar la especulaci\u00f3n y redistribuir la riqueza (Art. 47 CE).<\/p>\n\n\n\n \u2013 Planificar la actividad econ\u00f3mica y social (Art. 131 CE).<\/p>\n\n\n\n De estos principios constitucionales, por su inter\u00e9s para el objeto de este art\u00edculo, destaco la exigencia del Art. 47 en el que se impone que la comunidad participe en las plusval\u00edas que genere la acci\u00f3n urban\u00edstica<\/strong> de los entes p\u00fablicos10<\/sup>. Esta participaci\u00f3n en las plusval\u00edas se traduce en una cesi\u00f3n de suelo gratuita y libre de cargas a la Administraci\u00f3n (o su sustituto econ\u00f3mico). Esta participaci\u00f3n viene regulada estatalmente por el Real Decreto Legislativo 7\/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana<\/em> (en adelante TRLSRU) que establece unas horquillas en las que ha de moverse la legislaci\u00f3n urban\u00edstica y los instrumentos de planeamiento que la desarrollen.<\/p>\n\n\n\n Al car\u00e1cter impositivo que tiene esta cesi\u00f3n de la participaci\u00f3n en las plusval\u00edas hay que aplicarle otro principio constitucional recogido en su art\u00edculo 31, por el que \u00e9sta, en ning\u00fan caso, tendr\u00e1 alcance confiscatorio<\/strong>11<\/sup><\/strong>.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Abundando en los l\u00edmites que tiene la Administraci\u00f3n p\u00fablica frente al derecho de propiedad, el apartado 3 del Art. 33 dice claramente que:<\/p>\n\n\n\n Nadie podr\u00e1 ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad p\u00fablica o inter\u00e9s social, mediante la correspondiente indemnizaci\u00f3n<\/em><\/strong> y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.<\/em><\/p>\n\n\n\n <\/em>Concluyendo este apartado,<\/strong> la CE reconoce el derecho a la propiedad privada, pero habilita que la legislaci\u00f3n delimite este derecho en base a la funci\u00f3n social, a la vez que admite la expropiaci\u00f3n por causa justificada de utilidad p\u00fablica o inter\u00e9s social. Como contrapartida en el caso de la privaci\u00f3n de la propiedad (expropiaci\u00f3n), debe mediar la correspondiente indemnizaci\u00f3n, y como garant\u00eda frente a la funci\u00f3n social que se le puede exigir a la propiedad privada, \u00e9sta debe emanar de preceptos con rango de ley, a la vez que se impide que la participaci\u00f3n en las plusval\u00edas tenga car\u00e1cter confiscatorio.<\/p>\n\n\n\n TERCERA CAPA LEGISLATIVA: LA LEGISLACI\u00d3N ESTATAL EN MATERIA DE SUELO.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Uno de los objetos del Real Decreto Legislativo 7\/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana<\/em> (en adelante TRLSRU) es la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales, relacionados con el suelo12 y 13<\/sup>, por lo que sus preceptos prevalecen en todo el territorio nacional siempre que no invadan las competencias urban\u00edsticas auton\u00f3micas14<\/sup>. Adem\u00e1s, el TRLSRU insta a los poderes p\u00fablicos a que promuevan las condiciones para que los derechos y deberes de los ciudadanos establecidos en esta Ley sean reales y efectivos15<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n Para conseguir la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales, el TRLSRU exige unas garant\u00edas<\/strong> a la legislaci\u00f3n sobre la ordenaci\u00f3n del territorio y urban\u00edstica, y establece un r\u00e9gimen estatutario<\/u><\/strong> para los distintos tipos de suelo y para las actuaciones de transformaci\u00f3n urban\u00edstica.<\/p>\n\n\n\n Entre las garant\u00edas, el TRLSRU obliga a que la legislaci\u00f3n sobre la ordenaci\u00f3n del territorio y urban\u00edstica garantice \u201cla participaci\u00f3n de la comunidad en las plusval\u00edas generadas por la acci\u00f3n de los entes p\u00fablicos<\/em><\/strong> en los t\u00e9rminos previstos por esta ley y las dem\u00e1s que sean de aplicaci\u00f3n\u201d<\/em>16<\/sup><\/em>, en desarrollo del Art. 47 de la CE.<\/p>\n\n\n\n En cuanto al estatuto jur\u00eddico de la propiedad del suelo, se establece que su destino<\/strong> se concretar\u00e1 por la legislaci\u00f3n sobre ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica17<\/sup> y sus facultades<\/strong> son las que se recogen el Art. 14 para el caso concreto de suelo urbano18<\/sup> y en su Art. 12, que por su inter\u00e9s reproducimos a continuaci\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n Art\u00edculo 12. Contenido del derecho de propiedad del suelo: facultades.<\/em><\/p>\n\n\n\n 1. El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotaci\u00f3n del mismo conforme al estado, clasificaci\u00f3n, caracter\u00edsticas objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislaci\u00f3n en materia de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica<\/u> aplicable por raz\u00f3n de las caracter\u00edsticas y situaci\u00f3n del bien.<\/em><\/p>\n\n\n\n Comprende asimismo la facultad de disposici\u00f3n,<\/u> siempre que su ejercicio no infrinja el r\u00e9gimen de formaci\u00f3n de fincas y parcelas y de relaci\u00f3n entre ellas establecido en el art\u00edculo 26.<\/em><\/p>\n\n\n\n 2. Las facultades del propietario alcanzan al vuelo y al subsuelo<\/strong> hasta donde determinen los instrumentos de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica<\/strong>, de conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protecci\u00f3n del dominio p\u00fablico.<\/em><\/p>\n\n\n\n Por tanto, el TRLSU establece un l\u00edmite claro a las facultades del propietario del suelo (vuelo y subsuelo) que viene determinado por el aprovechamiento que establezcan los instrumentos de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica, sobrepasados los cuales deja de ser dominio del propietario (o espacio de proyecci\u00f3n de facultades19<\/sup>), no quedando claro si a partir de ese punto, con car\u00e1cter residual, pasa a ser un bien de dominio p\u00fablico, un bien patrimonial o, como el aire que ocupa el vuelo de una propiedad, carece de entidad jur\u00eddica hasta que sobre \u00e9l se proyecten las facultades que la Administraciones p\u00fablicas de manera espec\u00edfica posee para zonas concretas del subsuelo20<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n En cuanto al suelo urbano sometido a actuaciones de transformaci\u00f3n urban\u00edstica21<\/sup>, (actuaciones de reforma o renovaci\u00f3n de la urbanizaci\u00f3n o actuaciones de dotaci\u00f3n) el propietario del suelo deber\u00e1 entregar a la Administraci\u00f3n suelo libre de cargas en el porcentaje que fije la legislaci\u00f3n reguladora de la ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica.<\/strong> El TRLSRU establece una horquilla de la cantidad de suelo a entregar que oscila entre el 5% y el 15% de la edificabilidad media ponderada (aprovechamiento urban\u00edstico medido en unidades de aprovechamiento22<\/sup>) con algunas excepciones, y no fija una horquilla para las actuaciones de dotaci\u00f3n23<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n A efectos instrumentales, el TRLSRU reconoce como finca<\/strong>24<\/sup><\/strong> \u201cla unidad de suelo o de edificaci\u00f3n atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo<\/u><\/em>\u201d, y como parcela<\/strong>25<\/sup><\/strong> \u201cla unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo<\/u>, que tenga atribuida edificabilidad y uso o s\u00f3lo uso urban\u00edstico independiente<\/em>\u201d. Tambi\u00e9n es relevante que el TRLSRU se abre a la posibilidad de entregar a la Administraci\u00f3n, bajo determinadas circunstancias, en vez de suelo para dotaciones p\u00fablicas, superficie edificada o edificabilidad no lucrativa situadas en un complejo inmobiliario<\/strong>26 y 27<\/sup><\/strong>, pudiendo situarse de manera superpuestas en suelo y subsuelo.<\/p>\n\n\n\n Concluyendo este apartado,<\/strong> tenemos que el TRLSRU establece un r\u00e9gimen estatutario al suelo y a las actuaciones de transformaci\u00f3n urban\u00edstica, reconociendo que las facultades del propietario alcanzan tanto al vuelo como al subsuelo sin distinci\u00f3n, y de conformidad con los que establezca el instrumento de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica, y que la cesi\u00f3n de aprovechamiento urban\u00edstico deber\u00e1 moverse en una horquilla entre el 5% y el 10% (salvo las actuaciones de dotaci\u00f3n), siendo la legislaci\u00f3n urban\u00edstica auton\u00f3mica la que la concrete.<\/p>\n\n\n\n CUARTA CAPA LEGISLATIVA: LA LEGISLACI\u00d3N URBAN\u00cdSTICA AUTON\u00d3MICA: LA LISTA.<\/strong><\/p>\n\n\n\n La Ley 7\/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andaluc\u00eda<\/em> (en adelante LISTA), establece el r\u00e9gimen urban\u00edstico de la propiedad del suelo, definiendo su funci\u00f3n social<\/strong> al delimitar el contenido del derecho de propiedad mediante la \u201cclasificaci\u00f3n, categor\u00eda y las restantes determinaciones de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica del suelo, que vinculan los terrenos y las construcciones, edificaciones y equipamientos a los correspondientes destinos y usos\u201d<\/em>28<\/sup><\/em>.<\/em><\/p>\n\n\n\n Tambi\u00e9n recoge que \u201cEl uso urban\u00edstico del subsuelo <\/strong>se acomodar\u00e1 a las previsiones de los instrumentos de ordenaci\u00f3n y a las leyes aplicables, con las limitaciones y servidumbres que requiera la protecci\u00f3n del dominio p\u00fablico y la implantaci\u00f3n de infraestructuras y servicios t\u00e9cnicos, as\u00ed como a la preservaci\u00f3n del patrimonio arqueol\u00f3gico, quedando en todo caso su aprovechamiento subordinado a las exigencias del inter\u00e9s p\u00fablico<\/strong><\/u>\u201d<\/strong><\/em>29<\/sup><\/em><\/strong>.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n Por \u00faltimo, y en coherencia con el TRLSRU, la LISTA indica que las facultades<\/strong> de la propiedad del suelo \u201calcanzan al vuelo y al<\/strong> subsuelo<\/strong> hasta donde determinen los instrumentos de ordenaci\u00f3n, y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protecci\u00f3n del dominio p\u00fablico<\/em>\u201d30<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n Es decir, las facultades que otorga el contenido urban\u00edstico de la propiedad del suelo son iguales tanto para el vuelo como para el subsuelo, y quedan determinadas por lo que los instrumentos de ordenaci\u00f3n permitan hacer en ellos. Si bien, en el caso el subsuelo, hace una advertencia adicional en cuanto a que estas facultades deben quedar subordinadas a las exigencias del inter\u00e9s p\u00fablico (como si las de las actuaciones permitidas en el vuelo no lo estuvieran).<\/p>\n\n\n\n Esta subordinaci\u00f3n no implica que el subsuelo pase autom\u00e1ticamente a ser de titularidad p\u00fablica<\/strong>, sino que el aprovechamiento privado del mismo (urban\u00edstico o no), queda subordinado a las exigencias del inter\u00e9s p\u00fablico. Este inter\u00e9s p\u00fablico se materializar\u00e1 en una lista abierta donde la LISTA destaca: la protecci\u00f3n del dominio p\u00fablico y la implantaci\u00f3n de infraestructuras y servicios t\u00e9cnicos, as\u00ed como la preservaci\u00f3n del patrimonio arqueol\u00f3gico31<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n Mientras que la derogada Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda<\/em> (en adelante LOUA), expresamente presum\u00eda de titularidad p\u00fablica todo el subsuelo cuando el instrumento de planeamiento no precisaba en \u00e9l aprovechamiento urban\u00edstico32<\/sup>, la LISTA no lo hace, por lo que parece abogar por la tesis en la que el subsuelo, en general, es un espacio sobre el que se proyectan las facultades del propietario del suelo, subordinadas a las exigencias del inter\u00e9s p\u00fablico y con las excepciones de aquellas partes del subsuelo que sean expresamente de dominio p\u00fablico por la legislaci\u00f3n sectorial (p.ej. un acu\u00edfero).<\/p>\n\n\n\n Cuando el instrumento de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica otorga aprovechamiento urban\u00edstico al subsuelo urbano de manera expresa o impl\u00edcita33<\/sup>, pero \u00e9ste se ve limitado por exigencias del inter\u00e9s p\u00fablico, el propietario del suelo ser\u00e1 indemnizado si se dan las circunstancias recogidas en el Art. 48.b del TRLSRU34 y 35<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n Respecto al r\u00e9gimen urban\u00edstico de deberes del propietario del subsuelo<\/strong>, la LISTA no hace distinci\u00f3n alguna entre el vuelo y subsuelo36<\/sup>, como tampoco hace distinci\u00f3n entre ellos en el r\u00e9gimen de las Actuaciones de Transformaci\u00f3n Urban\u00edstica en suelo urbano respecto a sus deberes37<\/sup> (en coherencia con lo visto en el TRLSRU). En cuanto a las cesiones<\/strong> gratuitas de aprovechamiento, \u00e9stas se limitan al 10% del incremento de aprovechamiento urban\u00edstico, de nuevo sin distinci\u00f3n entre suelo y subsuelo38<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n Concluyendo este apartado,<\/strong> la LISTA, al igual que el TRLSRU no hace distinci\u00f3n entre el r\u00e9gimen urban\u00edstico del vuelo y el subsuelo. Para un suelo de titularidad privada, quien tiene la facultad de llegar a materializar y patrimonializar ese aprovechamiento urban\u00edstico es el propietario del suelo, con la obligaci\u00f3n de ceder un 10% sobre el incremento de aprovechamiento en el caso de encontrarse sometido a una actuaci\u00f3n de transformaci\u00f3n urban\u00edstica.<\/p>\n\n\n\n QUINTA CAPA LEGISLATIVA: LOS INSTRUMENTOS DE ORDENACI\u00d3N URBAN\u00cdSTICA.<\/strong><\/p>\n\n\n\n En \u00faltimo lugar, nos encontraremos con los instrumentos de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica general y detallada, que son los que pormenorizadamente indicar\u00e1n que se puede hacer en cada parcela39<\/sup> y si \u00e9stas est\u00e1n sometidas a actuaciones de transformaci\u00f3n urban\u00edstica. Estos instrumentos son los que atribuir\u00e1n, o no, aprovechamiento urban\u00edstico al subsuelo. La informaci\u00f3n incluida en estos instrumentos de ordenaci\u00f3n completar\u00e1 el r\u00e9gimen estatutario de la propiedad del suelo para cada caso.<\/p>\n\n\n\n LA DIMENSI\u00d3N VERTICAL DEL DOMINIO PRIVADO DEL SUBSUELO: LAS CIMENTACIONES.<\/strong><\/p>\n\n\n\n No s\u00f3lo la legislaci\u00f3n vista hasta ahora tiene incidencia en la dimensi\u00f3n del dominio privado del subsuelo, pues la profundidad de \u00e9ste tambi\u00e9n depende de cuestiones materiales y t\u00e9cnicas. Aunque los instrumentos de ordenaci\u00f3n s\u00f3lo atribuyan aprovechamiento urban\u00edstico al vuelo y no al subsuelo, para poder materializarlo es necesaria una infraestructura de cimentaci\u00f3n de espesor variable dependiendo del tipo de edificaci\u00f3n y del tipo de suelo40<\/sup>. Esta infraestructura, intr\u00ednsicamente necesaria para materializar el aprovechamiento urban\u00edstico, determina el l\u00edmite inferior del dominio privado del subsuelo.<\/p>\n\n\n\n Por lo expuesto, se puede concluir que el l\u00edmite vertical del dominio privado del subsuelo no depende s\u00f3lo del aprovechamiento urban\u00edstico que los instrumentos de ordenaci\u00f3n le atribuyan al suelo, sino de factores variables como el tipo de cimentaci\u00f3n a utilizar.<\/p>\n\n\n\n CONCLUSIONES.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Mientras que el CC y la CE reconocen a los propietarios de un suelo su dominio sobre el subsuelo, \u00e9ste se ver\u00e1 limitado por la funci\u00f3n social de la propiedad<\/strong>. El aparato estatal, imbuido en una din\u00e1mica de superproducci\u00f3n legislativa, da contenido a la funci\u00f3n social de la propiedad mediante leyes de minas, de aguas, de carreteras, de ferrocarriles, de protecci\u00f3n del patrimonio hist\u00f3rico, de protecci\u00f3n del medioambiente, etc., destacando por su especialidad, las leyes en materia de suelo, ordenaci\u00f3n del territorio y ordenaci\u00f3n urban\u00edstica (TRLSURU y en el caso de Andaluc\u00eda la LISTA).<\/p>\n\n\n\n \u00c9stas \u00faltimas dan contenido y regulan de manera gen\u00e9rica la funci\u00f3n social de la propiedad para todo el suelo del territorio nacional, estableciendo para el derecho de propiedad un r\u00e9gimen estatutario de facultades, derechos y deberes<\/strong> en funci\u00f3n de la clase de suelo y si \u00e9ste est\u00e1 sometido a actuaciones de transformaci\u00f3n urban\u00edstica.<\/p>\n\n\n\n Ni el TRLSURU ni la LISTA, hacen una distinci\u00f3n entre las facultades del propietario de un suelo respecto el vuelo y el subsuelo<\/strong>, estableciendo en ambos casos unas cesiones gratuitas de aprovechamiento del 10% sobre el incremento de \u00e9ste sobre el preexistente para las actuaciones de transformaci\u00f3n urban\u00edstica en suelo urbano. Obligar a cesiones superiores a este porcentaje, tanto en suelo como en el subsuelo son ilegales.<\/p>\n\n\n\n En la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda, el subsuelo no se presupone p\u00fablico<\/strong>, salvo las zonas que la legislaci\u00f3n s\u00ed haya establecido expresamente la titularidad p\u00fablica patrimonial o demanial. Se constituye as\u00ed, bajo la rasante del terreno, un espacio de proyecci\u00f3n de las facultades del propietario que le atribuyan los instrumentos de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica<\/strong>, facultades que pueden verse alteradas por las exigencias de inter\u00e9s general a las que est\u00e1n subordinadas.<\/p>\n\n\n\n Aunque este art\u00edculo trata sobre el subsuelo urbano, la mayor\u00eda de las conclusiones son aplicables para el suelo r\u00fastico.<\/p>\n\n\n\n C\u00e1diz, 19 de enero de 2024.<\/p>\n\n\n\n Fdo. Gumersindo Fern\u00e1ndez Reyes.<\/p>\n\n\n\n Abreviaturas utilizadas en el art\u00edculo.<\/strong><\/p>\n\n\n\n CC.<\/strong> C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n CE.<\/strong> Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola.<\/p>\n\n\n\n LISTA<\/strong>. Ley 7\/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andaluc\u00eda.<\/p>\n\n\n\n LOUA.<\/strong> Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda.<\/p>\n\n\n\n RLISTA.<\/strong> Decreto 550\/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7\/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andaluc\u00eda.<\/p>\n\n\n\n RLISTA.<\/strong> Real Decreto 1492\/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.<\/p>\n\n\n\n TRLSRU.<\/strong> Real Decreto Legislativo 7\/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana.<\/p>\n\n\n\n Notas.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Nota 1<\/strong>. En el art\u00edculo del blog \u201cInstituciones sociales evolutivas: un punto de partida para analizar el urbanismo actual\u201d<\/em> explico c\u00f3mo hay una serie de normas que ha asumido el derecho actual (como la propiedad privada) que llevan conviviendo con nosotros durante miles de a\u00f1os y que no, necesariamente, son fruto de la raz\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n