![\"\"](\"https:\/\/i0.wp.com\/gumersindofernandez.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/Cuadro-edificaciones-con-licencia.jpg?resize=1065%2C119&ssl=1\")
<\/a><\/figure>\n\n\n\n\u2013 Obras sin autorizaci\u00f3n no legalizables.<\/strong> Son las obras e instalaciones construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la LC, sin la autorizaci\u00f3n o concesi\u00f3n exigible con arreglo a la legislaci\u00f3n de costas entonces vigente.<\/p>\n\n\n\n\u2013 Obras sin autorizaci\u00f3n legalizables por razones de inter\u00e9s p\u00fablico. <\/strong>Se trata de obras e instalaciones construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la LC, sin la autorizaci\u00f3n o concesi\u00f3n exigible con arreglo a la legislaci\u00f3n de costas entonces vigente, pero que pueden ser legalizadas cuando se aprecien razones de inter\u00e9s p\u00fablico. Seg\u00fan el RC16<\/sup>: Podr\u00e1n apreciarse las razones de inter\u00e9s p\u00fablico cuando la legalizaci\u00f3n sea compatible con la protecci\u00f3n del DPMT <\/em>y se acredite que la demolici\u00f3n de lo existente no producir\u00e1 un<\/em> beneficio significativo al uso del DPMT.<\/em><\/p>\n\n\n\n <\/em>\u2013 Obras sin autorizaci\u00f3n legalizables por razones de inter\u00e9s p\u00fablico entre la franja de 20 y 100 m.<\/strong> <\/em>Se trata de un caso particular del apartado anterior cuando se trate de obras o instalaciones construidas sin licencia municipal en la franja comprendida entre los 20 y 100 metros de la zona de protecci\u00f3n, <\/em>es decir en aquella franja de terreno que no estaba incluida en la servidumbre de salvamento de la LC69. La distinci\u00f3n se hace porque el procedimiento de legalizaci\u00f3n es diferente17<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n\u2013 Obras construidas al amparo de licencia municipal y autorizaci\u00f3n Estatal.<\/strong> Son las obras e instalaciones construidas al amparo de licencia municipal y, cuando fuera exigible, autorizaci\u00f3n de la Administraci\u00f3n del Estado otorgada con anterioridad a la entrada en vigor de <\/em>la LC, que resulten contrarias a lo establecido en la misma.<\/em> A estos efectos deberemos tener en cuenta las edificaciones sin licencia, pero asimiladas a obras con licencia (ALU) recogidas en la Disposici\u00f3n transitoria quinta de la Ley 7\/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de And<\/em>aluc\u00eda (en adelante LISTA) y que resumimos en este cuadro18<\/sup>:<\/p>\n\n\n\n\u2013 Obras que podr\u00edan haber sido construidas al amparo de licencia municipal y autorizaci\u00f3n Estatal.<\/strong> Son las obras e instalaciones que pudieran haber sido construidas al amparo de licencia municipal y, cuando fuera exigible, autorizaci\u00f3n de la Administraci\u00f3n del Estado otorgada con anterioridad a la entrada en vigor <\/em>de la LC, que resulten contrarias a lo establecido en la misma.<\/em><\/p>\n\n\n\nObras admisibles.<\/strong> En el caso primero, en el que las obras e instalaciones se erigieron sin la autorizaci\u00f3n o concesi\u00f3n exigible y no son legalizables, la \u00fanica opci\u00f3n es la demolici\u00f3n19<\/sup><\/strong>. Pero en todos los dem\u00e1s casos, que podemos considerar construcciones fuera de ordenaci\u00f3n por la legislaci\u00f3n de costas, se podr\u00e1n realizar obras de reparaci\u00f3n, mejora, consolidaci\u00f3n y modernizaci\u00f3n<\/strong> siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes<\/strong> y sin que el incremento de valor que aquellas comporten pueda ser tenido en cuenta a efectos expropiatorios.<\/strong> En caso de que se opte por su demolici\u00f3n total o parcial, las nuevas construcciones deber\u00e1n ajustarse \u00edntegramente a las disposiciones de la LC20<\/sup>. El RC define pormenorizadamente todos los conceptos utilizados para facilitar la aplicaci\u00f3n de estos preceptos21<\/sup>.<\/p>\n\n\n\nTodas estas obras, adem\u00e1s, deber\u00e1n suponer una mejora en la eficiencia energ\u00e9tica22<\/sup><\/strong> y emplear mecanismos, sistemas, instalaciones y equipamientos individuales y\/o colectivos que supongan un ahorro efectivo en el consumo de agua23<\/sup><\/strong>.<\/sub><\/p>\n\n\n\n\u201cFUERA DE ORDENACI\u00d3N\u201d EN LA SERVIDUMBRE DE TR\u00c1NSITO.<\/strong><\/p>\n\n\n\nEn el caso de que la casu\u00edstica de las obras e instalaciones vistas en el apartado anterior24<\/sup> en vez de situarse en la zona de la servidumbre de protecci\u00f3n se sit\u00faen en la servidumbre de tr\u00e1nsito, el r\u00e9gimen de obras admisibles es el mismo con la salvedad de que para que las obras puedan ser autorizadas, la Administraci\u00f3n del Estado debe emitir un informe favorable en el que conste que la servidumbre de tr\u00e1nsito queda garantizada25<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n\u201cFUERA DE ORDENACI\u00d3N\u201d EN LA SERVIDUMBRE DE ACCESO AL MAR.<\/strong><\/p>\n\n\n\nLa LC asume que s\u00f3lo cuenta con los accesos al mar existentes en el momento de su entrada en vigor, y que s\u00f3lo podr\u00e1 incrementarlos a trav\u00e9s de los instrumentos de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica26<\/sup>, por lo que, en estos casos, los fuera de ordenaci\u00f3n se regir\u00e1n por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica27<\/sup>. Si bien, en el caso de que estos instrumentos no los contenga, se reserva la posibilidad de declarar de utilidad p\u00fablica, a efectos de la expropiaci\u00f3n o de la imposici\u00f3n de la servidumbre de paso por la Administraci\u00f3n del Estado, los terrenos necesarios para la realizaci\u00f3n o modificaci\u00f3n de otros accesos p\u00fablicos al mar y aparcamientos28<\/sup>.<\/p>\n\n\n\nIMPRESCRIPTIBILIDAD DE LAS ACCIONES DE RESTITUCI\u00d3N DE LA LEGALIDAD EN OBRAS POSTERIORES A LA LC.<\/strong><\/p>\n\n\n\nVeamos ahora qu\u00e9 ocurre si tras la entrada en vigor de la LC, se realizan actos no ajustados a la legalidad.<\/p>\n\n\n\n
Si nos miramos en el espejo de la legislaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica, las medidas, provisionales o definitivas, para el restablecimiento de la legalidad s\u00f3lo podr\u00e1n adoptarse v\u00e1lidamente mientras los actos o usos est\u00e9n en curso de ejecuci\u00f3n, realizaci\u00f3n o desarrollo y dentro de los seis a\u00f1os<\/strong> siguientes a su completa terminaci\u00f3n, transcurridos los cuales, las edificaciones o usos quedan en situaci\u00f3n de asimilado a fuera de ordenaci\u00f3n AFO). Asimismo, se establecen algunas excepciones a esta prescripci\u00f3n<\/u><\/strong>, como son las actuaciones realizadas sobre dominio p\u00fablico y servidumbres de protecci\u00f3n, as\u00ed como las realizadas en suelo r\u00fastico en zona de influencia del litoral, en las que podr\u00e1n adoptarse dichas medidas en todo momento29<\/sup>.<\/p>\n\n\n\nLa LC establece el car\u00e1cter imprescriptible de la acci\u00f3n de restituci\u00f3n y reposici\u00f3n en la zona de DPMT dado su car\u00e1cter inalienable, imprescriptible e inembargable (Art. 7 y 8 LC). Asimismo, en el Art. 21.1 de la LC se recoge que \u201cLas servidumbres ser\u00e1n imprescriptibles en todo caso<\/strong><\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\nEl plazo m\u00e1ximo de 15 a\u00f1os que establece el Art. 95.2 de la LC para la restituci\u00f3n de las cosas y reposici\u00f3n a su estado anterior, es desde que la Administraci\u00f3n acuerde su imposici\u00f3n, pero no limita cu\u00e1ndo se puede iniciar este expediente de restituci\u00f3n de la legalidad. Adem\u00e1s, no opera frente a la facultad de recuperaci\u00f3n posesoria de la Administraci\u00f3n que puede ejercer de oficio en cualquier tiempo<\/strong> sobre dichos bienes.<\/p>\n\n\n\nCONCLUSIONES.<\/strong><\/p>\n\n\n\nComo hemos visto, las obras admisibles para las construcciones e instalaciones que se encuentren en situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n sectorial por aplicaci\u00f3n de la legislaci\u00f3n de costas, es muy similar al establecido en la legislaci\u00f3n urban\u00edstica. Si bien la determinaci\u00f3n de qu\u00e9 se encuentra fuera de ordenaci\u00f3n es bastante m\u00e1s compleja, sobre todo en DPMT, por la transmutaci\u00f3n de propiedades privadas en dominio p\u00fablico.<\/p>\n\n\n\n
C\u00e1diz a 6 de marzo de 2026.<\/p>\n\n\n\n
Gumersindo Fern\u00e1ndez Reyes<\/p>\n\n\n\n
Abreviaturas utilizadas en el art\u00edculo.<\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/strong>AFO. <\/strong>Asimilado a fuera de ordenaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\nALU. <\/strong>Asimilado a edificaci\u00f3n con licencia urban\u00edstica.<\/p>\n\n\n\nRC.<\/strong> Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\nCE.<\/strong> Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola.<\/p>\n\n\n\nDPMT. <\/strong>Dominio p\u00fablico mar\u00edtimo terrestre.<\/p>\n\n\n\nLC.<\/strong> Ley 22\/1988, de 28 de julio, de Costas<\/p>\n\n\n\nLC69.<\/strong> Ley 28\/1969 de 26 de abril sobre costas.<\/p>\n\n\n\nLH.<\/strong> Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacci\u00f3n oficial de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n\n\n\nLISTA.<\/strong> Ley 7\/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andaluc\u00eda.<\/p>\n\n\n\nRC.<\/strong> Real Decreto 876\/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas.<\/p>\n\n\n\nNotas:<\/strong><\/p>\n\n\n\nNota 1. <\/strong>El C\u00f3digo Civil entr\u00f3 en vigor en 16\/08\/1889, y la redacci\u00f3n del Art. 339 se ha mantenido desde entonces.<\/p>\n\n\n\nNota 2. <\/strong>Esta Ley fue complementada con Ley 7\/1980, de 10 de marzo, sobre protecci\u00f3n de las costas espa\u00f1olas<\/em> respecto a las infracciones y el r\u00e9gimen sancionador.<\/p>\n\n\n\nNota 3.<\/strong> Pre\u00e1mbulo de la LC69.<\/p>\n\n\n\nNota 4.<\/strong> Art. Cuarto LC69.<\/p>\n\n\n\nNota 5.<\/strong> Tras la aprobaci\u00f3n de la LC se promulg\u00f3 el Real Decreto 1471\/1989, de 1 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento general para desarrollo y ejecuci\u00f3n de la Ley 22\/1988, de 28 de julio, de Costas, reglamento que ha sido derogado y sustituido por el Real Decreto 876\/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas.<\/em><\/p>\n\n\n\nNota 6.<\/strong> Art. 13 LC y Art. 10 a 13 del RC.<\/p>\n\n\n\nNota 7. <\/strong>Disposici\u00f3n transitoria cuarta 2 a) LC.<\/p>\n\n\n\nNota 8. <\/strong>Disposici\u00f3n transitoria cuarta 3 LC y Disposici\u00f3n transitoria decimoquinta 1 RC.<\/p>\n\n\n\nNota 9. Disposici\u00f3n transitoria decimocuarta 2. A los efectos previstos en el apartado segundo de la disposici\u00f3n transitoria cuarta de la Ley 22\/1988, de 28 de julio, se entender\u00e1 por:<\/em><\/p>\n\n\n\na) Obras de reparaci\u00f3n:<\/strong> Intervenciones que, siendo su finalidad la conservaci\u00f3n y el mantenimiento del inmueble o construcci\u00f3n, conllevan la sustituci\u00f3n o transformaci\u00f3n de materiales, elementos o partes de los mismos, sin alterar su estructura y volumetr\u00eda ni incidir en la estabilidad.<\/em><\/p>\n\n\n\nb) Obras de modernizaci\u00f3n y mejora:<\/em><\/strong> Todas las que, sin modificar elementos estructurales, puedan realizarse dentro y fuera de una construcci\u00f3n, instalaci\u00f3n o edificaci\u00f3n y que incrementen la calidad y accesibilidad de la misma.<\/em><\/p>\n\n\n\nc) Obras de consolidaci\u00f3n:<\/em><\/strong> Obras de car\u00e1cter estructural, que tengan por objeto el afianzamiento, refuerzo o sustituci\u00f3n de elementos da\u00f1ados de la estructura portante del edificio por otros iguales o de caracter\u00edsticas similares que permitan mantener la estabilidad del inmueble siempre que el edificio no se encuentre en estado de ruina de acuerdo con lo dispuesto en la legislaci\u00f3n urban\u00edstica.<\/em><\/p>\n\n\n\nd) Volumen:<\/em><\/strong> Espacio delimitado por los paramentos exteriores de una construcci\u00f3n, edificaci\u00f3n o instalaci\u00f3n, independientemente de que est\u00e9n construidas por encima o por debajo de la rasante, y de que su interior pueda estar vinculado a un uso determinado o sea un espacio no utilizable.<\/em><\/p>\n\n\n\nA estos efectos, no computar\u00e1 como aumento de volumen:<\/em><\/p>\n\n\n\n1.\u00ba) Los cierres de los paramentos frontales de terrazas y balcones que no se realicen con elementos opacos o de f\u00e1brica.<\/em><\/p>\n\n\n\n2.\u00ba) La instalaci\u00f3n de toldos sobre el terreno, las terrazas o en fachadas, cuando se realice mediante estructuras ligeras desmontables y sin cerramientos laterales.<\/em><\/p>\n\n\n\n3.\u00ba) Cuando quede suficientemente acreditada su necesidad, y con la menor incidencia posible:<\/em><\/p>\n\n\n\nLa ejecuci\u00f3n de obras e instalaciones tendentes a la adecuaci\u00f3n a la normativa de accesibilidad, incluyendo la instalaci\u00f3n de nuevos ascensores y sus casetas de operaciones en las azoteas de los edificios.<\/em><\/p>\n\n\n\nLas obras e instalaciones que garanticen el cumplimiento de los requisitos establecidos en la normativa sismorresistente y de protecci\u00f3n de incendios.<\/em><\/p>\n\n\n\nLas actuaciones necesarias para el cumplimiento de los requisitos b\u00e1sicos relacionados en la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n.<\/em><\/p>\n\n\n\ne) Altura:<\/em><\/strong> Dimensi\u00f3n vertical medida desde la rasante de cada punto del per\u00edmetro de la proyecci\u00f3n horizontal de las construcciones, edificaciones e instalaciones existentes hasta su punto m\u00e1s alto, excluidos los elementos t\u00e9cnicos de las instalaciones.<\/em><\/p>\n\n\n\nf) Superficie:<\/em><\/strong> Proyecci\u00f3n horizontal de todos y cada uno de los planos que constituyen las diferentes plantas de las construcciones, edificaciones o instalaciones existentes sobre la parcela, incluyendo los cuerpos volados, buhardillas, altillos, porches, trasteros, garajes y dem\u00e1s construcciones, edificaciones e instalaciones complementarias que est\u00e9n cubiertas, ya sea mediante forjados fijos o desmontables e independientemente de que est\u00e9n construidos por encima o por debajo de la rasante.<\/em><\/p>\n\n\n\ng) Demolici\u00f3n:<\/em><\/strong> Derribo o desaparici\u00f3n total o parcial de una construcci\u00f3n existente por cualquier causa. No tendr\u00e1 la consideraci\u00f3n de demolici\u00f3n parcial el derribo de los elementos estrictamente necesarios para realizar las actuaciones de reparaci\u00f3n, mejora, consolidaci\u00f3n y modernizaci\u00f3n, siempre que se realicen simult\u00e1neamente en el mismo proyecto de obra.<\/em><\/p>\n\n\n\nEn todo caso, de llegar a producirse una disminuci\u00f3n del volumen de las construcciones, edificaciones e instalaciones existentes reguladas en el apartado 2 de la disposici\u00f3n transitoria cuarta de la Ley 22\/1988, de 28 de julio, su restablecimiento computar\u00e1 como nueva construcci\u00f3n, por lo que se deber\u00e1 estar a lo establecido en las disposiciones de la Ley 22\/1988, de 28 de julio, y de este reglamento.<\/em><\/p>\n\n\n\n3.La prohibici\u00f3n de aumento de volumen, altura y superficie de las construcciones existentes, contenida en el apartado segundo de la disposici\u00f3n transitoria cuarta de la Ley 22\/1988, de 28 de julio, es de aplicaci\u00f3n a la totalidad de la unidad edificatoria, independientemente de la parte de la construcci\u00f3n sobre la que se pretenda actuar. La actuaci\u00f3n sobre una parte no implicar\u00e1 el reconocimiento de la legalidad del resto de la unidad parcelaria.<\/em><\/p>\n\n\n\nSe entender\u00e1 por unidad edificatoria<\/strong> el conjunto de elementos arquitect\u00f3nicos, estructural y funcionalmente relacionados, que forman un cuerpo constructivo independiente.<\/em><\/p>\n\n\n\nSe entender\u00e1 por unidad parcelaria<\/strong> la finca o superficie de terreno que constituye una unidad f\u00edsica e inscrita como tal en Registro p\u00fablico.<\/em><\/p>\n\n\n\nNota10.<\/strong> Art. 25 LC y Art. 46 RC.<\/p>\n\n\n\nNota 11.<\/strong> Art. 23 LC y Art. 44 RC.<\/p>\n\n\n\nNota 12.<\/strong> Art. 23.2 LC y 44.2 RC.<\/p>\n\n\n\nNota 13.<\/strong> Disp. Trans. Tercera. R LC.<\/p>\n\n\n\nNota 14.<\/strong> Art. 28 LC y Art. 53 RC.<\/p>\n\n\n\nNota 15.<\/strong> Art. 27 LC y Art. 52 RC.<\/p>\n\n\n\nNota 16.<\/strong> Disp. Trans. Decimotercera 2 RC.<\/p>\n\n\n\n
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<\/a><\/figure>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/i0.wp.com\/gumersindofernandez.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/Casuistica-tras-la-entarda-envigor-de-la-Ley-de-Costas-scaled.jpg?resize=1299%2C2560&ssl=1\")
<\/a><\/figure>\n\n\n\n